面向房企大考交付成关键，东莞中海凤凰熙岸揭开面纱

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    面向房企的大考仍在继续，交付便是当中关键一环。

    一方面，市场行情走低导致项目去化速度减慢，销售价格下降，进而客观上压缩了房地产企业的利润空间；另一方面，随着购房需求回归自住，购房者对居住品质提出了更高的要求。对于房地产开发企业来说，是追求利润最大化还是维护良好口碑，这已成为他们必须作出的重要选择。

    随着“兑现力”持续受到重视，并有可能进一步扩大企业间的竞争差距，中国房地产报大湾区“交付现场”专栏正不断推进，我们致力于通过实地探访，揭示各个项目的真实情况，为读者提供有关房地产企业产品实力的有益参考。

    江小亭/发自东莞

    本篇即将揭开面纱的为位于东莞道滘的中海凤凰熙岸。

    凤凰熙岸，作为昔日高地价区中高质素楼盘的佼佼者，在房地产市场走低的大环境下，其最终呈现效果究竟如何，能否维持最初承诺的“3字头”品质，随着该项目的近期交付，真相逐渐浮出水面。

    01

    外部形象过关

    后期维护成关键

    中海凤凰熙岸位于道滘镇，尽管如此，其地理位置却与南城相邻，从南城出发，仅需十多分钟车程便可到达项目所在地。在该项目早期的客户群体中，来自南城的客户比例相当高。

    尚未进入项目内部，首先引入眼帘便是外立面。

    据调查，中海凤凰熙岸的外墙施工采用了全混凝土的工艺，这为外墙涂料的施工奠定了坚实的基础，不仅提升了外立面涂料的展示效果，还显著减少了渗漏的可能性。

    观察当前情况，小区各栋建筑的外墙表面普遍保持平滑，并且整体以亮灰色调为主，此外，拥有超过十栋高度介于24至33层的高层建筑，这使得该项目的形象在区域内显得格外醒目，其外观设计也颇得大众审美认同。

    步入小区，映入眼帘的是中海凤凰熙岸社区那超过七十米的宏伟大门，然而，在笔者实地探访的那一天，距离房屋集中交付的日子已过去数日，当时大门前的水景景观尚未对外开放。

    从昔日的营销中心踏入项目园林，四周绿意盎然，宽敞的园林空间内，大盘的独特气质得以传承，同时亦带来了一种全新的“森系”体验。

    中海凤凰熙岸占地面积约为6.7万平方米，总建筑面积达到了约27万平方米。其中，围合式园林区域覆盖了约5万平方米，为社区各类配套设施预留了充足的空间。在园林中，可以享受到篮球、亲子足球、羽毛球以及环形跑道等多种运动设施，此外，还设有约1000平方米的全石材地铺泳池，不过目前尚未对外开放使用。

    儿童活动区

   

    观察当前的情况，我们可以明显地发现，小区的绿化和植被养护状况良好，园区中的树木大多选用的是成熟树形，进行了完整的冠移植，其中不少树木的高度甚至超过了十多米，这在很大程度上与项目早期宣传的“森态新氧居住”理念相吻合。

    业主反映，交付使用后，部分住宅入口处的绿化树木生长状况不尽如人意，业主提出意见后，开发项目方已开始采取相应措施进行整改。

    社区园林方面，业主的满意度相对较高；然而，中海凤凰熙岸的考验，或许更多地体现在后续的养护质量上。

    02

    室内常见小问题为主

    整体品质接受度高

    步入屋内，发现与我同行的那户业主家庭已经在进行客厅瓷砖的美缝工作。他们告诉我，由于房子是精装修交付的，他们打算主要进行美缝处理、粘贴墙纸，并对水电进行改造，随后再进行软装布置。

    在讨论交付质量这一话题时，根据多位业主的反馈，他们普遍反映的问题主要集中在一些微小的瑕疵上，比如墙面某些局部区域出现了轻微的空鼓现象，以及个别瓷砖表面出现了划痕等，这些问题基本上都属于交付过程中常见的一些小细节问题。

    首批业主纷纷表示认同，认为状况相当不错，没有发现任何难以容忍之处，即便是出现了一些小问题，也迅速得到了快速维修团队的妥善解决。

    108平方米户型，全屋中央空调交付

    业主们对这一做法的接受程度各异，有业主透露，在业主群中，很多人都在抱怨小问题频发，同时维修的速度也相当缓慢。一位正在装修的业主在现场说：“我贴了那个标记纸，他们没给我修就把它撕掉了。”

    鉴于该住宅项目规模庞大，难以做到完美无缺，从市场和业主们的核心评价来看，中海凤凰熙岸的交付表现已经非常出色，在当前市场中堪称佼佼者。

    一梯两户小高层入户门前，采光明亮的电梯厅

    实际上，相较于项目本身的实现能力得到广泛认可，外部环境对业主和企业双方施加的压力可能更为显著。

    该业主表示，生活设施可能并不那么便捷，周边缺乏大型购物中心，日常购物如购买蔬菜等选择相对有限。目前，该项目的商业配套设施主要依赖于相邻的金地城南艺境的底层商铺。

    每次驱车从南城而来，尽管车程不过十几分钟，然而坦白讲，却仿佛回到了乡村，夜晚时分，虫鸣蛙叫的声音更是增添了几分乡愁。这位业主接着说道，他所提供的房源位于中低楼层，尽管如此，他进一步说明，相较于现居的南城，这里的居住环境更为宁静宜人，带来了一种全新的生活体验。

    居住偏好各有不同，我们在选购时，首选了南城地区。毕竟南城的房价相对较高，预算范围内可选的房源有限。尽管我们考察了几个二手房项目，但都不甚满意。比如金域华府，户型普通，单价却极高。中海项目参观完毕后，我们不到半小时便果断做出了购买决定。

    据消息，在2022年6月之前，中海凤凰熙岸项目首次开盘之际，为了向公众展示其品质标准，部分实景园林已经对外开放。得益于其与南城的地缘优势以及产品的强大吸引力，该项目吸引了众多来自主城区的外溢客户。

   

    另外需要指出的是，项目周边尚有规划中的商业住宅用地，一旦这些地块被出让并建成，该区域的人气无疑会持续增长。然而，正如某行业专家所言，“当前市场状况不佳，这块土地在短期内恐怕难以售出”。

    项目旁规划的商住用地

    03

    封盘中

    超千套待售货值可观

    当前市场下，企业的压力似乎更加明显。

    中海地产曾是楼市繁荣时期在东莞市场大力布局的头部房地产企业之一，尤其在近几年，该公司在东莞地区接连推出了石碣左岸东宸、大岭山松湖璟尚、大朗松湖云锦、道滘凤凰熙岸、南城中海源境等多个项目。

    中海公司鉴于其在土地拍卖市场的高热期进入，所购土地价格相对较高，加之央企中海雄厚的资金实力和所宣扬的卓越开发能力，其开发的项目普遍以高品质的板块作为产品的主要卖点。

    “中海的产品以高价位和高品质著称，这一形象几乎成为东莞市场的普遍认知，并在一定程度上推动了东莞刚需和改善型市场的居住品质升级。”

    中海莞府实景 图源：中海发展南部大区

    然而，与以往东莞对高品质住房的需求上升且对高房价的容忍度较高不同，随着市场趋势的下滑，中海集团旗下的多个楼盘也必须对价格进行相应的调整。

    道滘凤凰熙岸项目经历了从最初的一批最高价“3字头”阶段，这一阶段的价格区间为每平方米2.6万元至3.6万元，包括毛坯房和精装修交付，到后来逐渐演变为平均价格略高于2万元每平方米，而部分特惠房源的价格更是降至“1字头”。

    然而，鉴于目前房地产市场的情况，随着主城区新增项目的增多以及一二手房价的降低，南城区的外溢客户数量减少，再加上项目本身规模庞大，即便在价格上有所优惠，销售速度也较为缓慢，凤凰熙岸项目最终决定暂停销售。

    中房君实地探访时发现，项目现场只有物业工作人员在场，营销中心已经关闭。至于何时会重新开启销售，项目物业工作人员也表示并不清楚。

    暂时关停的营销中心

    依据东莞市住房和城乡建设局的公开网签备案信息，总计有1856套可供销售的住宅单位，其中至今仍有1389套房源尚未售出，后续将有更多的房源陆续推出市场。

    中海凤凰熙岸的封盘举措，在众多业主眼中，被视为企业实力的体现。

    与其他房地产企业不同，中海依旧具备相当实力，一旦决定不售出，便决不进行无节制的低价抛售。一位业主这样说道。事实上，在之前降价销售期间，开发商甚至不再提供装修服务，直接以毛坯房形式交付，这对于我们这些早期以高价购入的买家而言，多少能带来一些心理上的慰藉。另一位业主也这样提到。

    我们原本的打算是将之作为自用住宅购买，而且交付后并未发现任何大问题，因此总体上还算满意。然而，也不排除有些业主对此难以接受，毕竟市场情况如此，我们也无可奈何。

    中海凤凰熙岸项目如今已展现出较高标准的交付成果，这无疑将促进其后续的再次销售。然而，关于这轮市场行情的全面复苏，究竟还需等待多久，目前尚无确切答案。